Contribuintes da cidade de São Paulo têm recorrido ao Judiciário para reaver valores pagos indevidamente a título de ITBI, em razão da cobrança realizada com base no chamado “valor venal de referência” fixado pela Prefeitura.
A movimentação se intensificou após o Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao julgar o REsp 1.937.821/SP, sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 1.113), firmar a tese de que o ITBI não pode ser lançado de ofício pela Prefeitura.
Segundo a decisão, a declaração do contribuinte goza de presunção de veracidade e não pode ser afastada de forma automática ou unilateral pela administração tributária, sem a instauração de procedimento administrativo regular.
O caso de São Paulo
A controvérsia teve origem em ação proposta contra o Município de São Paulo, que instituiu o uso de um denominado “valor venal de referência” como base para o cálculo do ITBI: parâmetro geralmente superior ao valor real das transações imobiliárias.
Na prática, os contribuintes eram obrigados a recolher o imposto com base nesse valor fixado unilateralmente pela Prefeitura, mesmo quando a operação envolvia montante inferior.
Impasse prático
Na maioria dos casos, os contribuintes afirmam que, para efetivar o registro da escritura no cartório, são compelidos a pagar o ITBI nos moldes exigidos pela Prefeitura, sob pena de não conclusão do negócio jurídico.
Isso ocorre porque há leis municipais e orientações normativas que impõem aos cartórios a responsabilidade de conferir o recolhimento do imposto antes de proceder ao registro imobiliário.
Esse pagamento, ainda que considerado indevido, acaba sendo realizado para evitar atrasos que poderiam comprometer negociações, financiamentos ou obrigações contratuais previamente assumidas.
Decisões favoráveis em primeira instância
Juízes da capital têm declarado ilegal a cobrança com base no valor venal de referência.
As decisões determinam que o ITBI seja calculado com base no valor real da transação, atualizado até a data do registro imobiliário, e que os valores pagos a maior sejam restituídos ao contribuinte.
Geralmente, a restituição é ordenada com atualização monetária pelo IPCA-E desde a data do pagamento, acrescida de juros de mora calculados com base na taxa SELIC a partir do trânsito em julgado da sentença, nos termos da Súmula 188 do STJ e do parágrafo único do artigo 167 do Código Tributário
Atenção ao prazo prescricional
É importante destacar que o direito de pedir a restituição do ITBI indevidamente recolhido está sujeito ao prazo prescricional de cinco anos, conforme o artigo 168 do Código Tributário Nacional.
O prazo começa a ser contado da data do pagamento, e o contribuinte que não agir dentro desse período perde o direito à restituição.
Nesse contexto, contribuintes que recolheram o imposto com base no valor venal de referência nos últimos anos devem avaliar, com a maior brevidade possível, se possuem valores passíveis de recuperação.
A análise jurídica prévia é recomendada para verificar a viabilidade da ação, evitar a prescrição do direito e garantir o reembolso de valores pagos indevidamente.