Um novo parecer da Sefaz (Secretaria da Fazenda do Estado de São Paulo) pode impactar drasticamente as operações que envolvem a permuta de imóveis em São Paulo.
O parecer sinaliza uma cobrança de ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação) – imposto que incide sobre herança e doação – também nessas negociações. A medida alerta o mercado imobiliário, que utiliza a permuta como uma ferramenta operacional comum.
1. Interpretação do Fisco Paulista
Segundo essa interpretação, uma permuta de imóveis pode ser requalificada como doação parcial quando houver uma diferença entre os chamados valores venais de referência dos bens trocados. Nesse cenário, a diferença de valor seria tributada pelo ITCMD.
Essa posição, vinculante para os auditores fiscais, amplia o alcance do imposto e cria um cenário de incerteza para contribuintes e empresas, que podem enfrentar litígios mesmo em operações realizadas de forma legítima e transparente.
A permuta imobiliária é, por natureza, um negócio jurídico oneroso ecomutativo, no qual os bens são considerados equivalentes pelas partes, podendo ser celebrada com ou sem compensação financeira (torna). Já a doação exige liberalidade no ato, elemento subjetivo traduzido no animus donandi (intenção de doar), que não pode ser presumido pelo fisco apenas pela diferença de valores.
Ao analisar o fato gerador do ITCMD, constata-se que a sua natureza pressupõe a gratuidade na operação. A permuta, por essência, é onerosa, razão pela qual não se enquadra no conceito de ato de liberalidade.
Outro ponto crucial é o critério adotado pela Fazenda Estadual para definir o valor dos imóveis permutados: os “valores venais de referência”. Esses valores são arbitrados unilateralmente pela Sefaz-SP, sem considerar os fatores que efetivamente formam o preço de mercado do imóvel, como localização, demanda e oferta na região. Trata-se de um parâmetro administrativo que não reflete o valor real do bem.
2. Entendimento Jurisprudencial
O debate sobre qual valor deve ser considerado para fins tributários não é novo. Em 2021, o STJ (Superior Tribunal de Justiça) fixou que a base de cálculo do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) deve ser o “valor venal em condições normais de mercado” (Tema Repetitivo 1.113). Assim, aplicar ao ITCMD uma base de cálculo arbitrária e desvinculada do valor real do imóvel, utilizando o valor venal de referência, contraria a jurisprudência consolidada.
Além disso, a cobrança defendida pelo fisco estadual afronta o princípio constitucional da vedação à bitributação, uma vez que tais operações já estão sujeitas ao ITBI. Exigir ITBI e ITCMD sobre a mesma transação, ainda que em diferentes bases de cálculo, compromete a coerência do sistema tributário e impõe ônus excessivo e ilegal aos contribuintes. Nesse contexto, o contribuinte acaba duplamente onerado.
O Judiciário paulista tem decidido em casos semelhantes pela não incidência do ITCMD, assentando que a mera diferença entre valores venais não é suficiente para presumir a liberalidade. O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) reconhece que os valores atribuídos aos imóveis podem variar por múltiplos fatores e, inexistindo torna, apenas o ITBI é exigível, sob pena de caracterizar dupla tributação.
3. Conclusão
Em síntese, o posicionamento da Sefaz-SP sobre a incidência de ITCMD em operações de permuta de imóveis contraria a jurisprudência nacional. Essa tese dissonante gera insegurança jurídica e introduz distorções fiscais no sistema, com potencial para onerar os contribuintes com cobranças indevidas.