Qual o enquadramento fiscal da cessão de terreno com recebimento vinculado às vendas?
Em operações de incorporação imobiliária é comum que o proprietário de um terreno o transfira à incorporadora em troca de uma participação nos resultados futuros do empreendimento. Essa estrutura tem sido chamada de “permuta financeira”.
Mas, do ponto de vista fiscal, essa nomenclatura não é suficiente para afastar a tributação sobre o ganho de capital. A Receita Federal tem tratado com atenção redobrada essas operações, e a Solução de Consulta COSIT nº 89/2025 deixou claro o entendimento da Administração.
O que caracteriza uma permuta para fins fiscais?
De acordo com a legislação tributária, a permuta de imóveis só pode ser reconhecida como tal (e, portanto, afastar o recolhimento imediato do ganho de capital) quando houver troca de bens de mesma natureza — por exemplo, imóvel por imóvel.
Ou seja, se o proprietário recebe pagamentos mensais com base na venda das unidades, o que existe é uma alienação onerosa com pagamento parcelado e valor indeterminado — sujeita à tributação do ganho de capital.
O caso analisado na Solução de Consulta COSIT nº 89/2025
A consulta envolveu uma pessoa física que cedeu um terreno a uma incorporadora. Após instituído o patrimônio de afetação e adotado o Regime Especial de Tributação (RET), a incorporadora passou a remunerar o antigo proprietário com percentuais mensais sobre as receitas de venda das unidades.
O contribuinte sustentava que se tratava de permuta – e que não haveria ganho de capital tributável no momento da cessão. A Receita discordou e afirmou:
• A operação deve ser considerada venda com valor futuro incerto.
• O valor da alienação deve ser estimado com base contratual ou de mercado.
• Se o valor recebido for superior ao estimado, o contribuinte deve ajustar e complementar o imposto.
Como é feita a tributação do ganho de capital nesses casos?
Conforme o entendimento da Receita Federal, o ganho de capital deve ser apurado mês a mês, conforme os pagamentos forem sendo realizados.
As alíquotas progressivas aplicáveis são:
• 15% até R$ 5 milhões
• 17,5% de R$ 5 a R$ 10 milhões
• 20% de R$ 10 a R$ 30 milhões
• 22,5% acima de R$ 30 milhões
A obrigação de apuração e recolhimento é do próprio cedente, que deverá preencher e enviar o GCAP mensal, mesmo quando a retenção contratual seja feita pela incorporadora.
Denominação contratual x realidade econômica: o que vale?
O contribuinte não deve se apegar à denominação contratual de “permuta financeira”. O que importa, para fins fiscais, é a realidade econômica da operação.
Se o que está sendo transferido é um terreno e o retorno ocorre em forma de pagamentos financeiros variáveis, estamos diante de uma venda com participação nos resultados, e não de uma permuta.
Esse entendimento, aliás, vem sendo reiterado em outras soluções de consulta e autuações fiscais envolvendo incorporações imobiliárias com cessão de terrenos.
Conclusão: atenção redobrada ao estruturar operações imobiliárias
A “permuta financeira” não é isenta de tributação. Trata-se, na prática, de uma venda sujeita à apuração mensal de ganho de capital — com todos os seus efeitos fiscais.
Por isso, é fundamental:
• Estruturar corretamente o contrato;
• Analisar se há ou não transferência de unidades;
• Estimar corretamente o valor da operação;
• Apurar e recolher o IR sobre o ganho de capital.
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