O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) anulou uma Certidão de Dívida Ativa (CDA) relativa ao IPTU que havia sido emitida em nome do ex-proprietário de um imóvel.
O Superior Tribunal de Justiça (STJ), por meio do julgamento dos Recursos Especiais nº 1.110.551/SP e nº 1.111.202/SP, sob relatoria do Ministro Mauro Campbell Marques, firmou entendimento no Tema Repetitivo 122, com a seguinte tese:
- Tanto o promitente comprador (ou qualquer possuidor do imóvel) quanto o proprietário formal (com registro no cartório de imóveis) podem ser legalmente responsáveis pelo pagamento do IPTU;
- Cabe à legislação municipal definir quem será o sujeito passivo da obrigação tributária.
De acordo com esse precedente, é possível cobrar o IPTU de qualquer das partes envolvidas em um negócio jurídico envolvendo o imóvel — inclusive em situações nas quais a promessa de compra e venda tenha sido registrada ou averbada em cartório.
As Turmas da Seção de Direito Público do STJ têm reiterado esse entendimento. Em especial, têm reconhecido que mesmo diante da transferência da posse por meio de compromisso de compra e venda com registro, o alienante (vendedor) continua podendo ser responsabilizado pelo pagamento do imposto. Exemplos disso são os julgados no AgInt no REsp 1.653.513/SP (Rel. Min. Benedito Gonçalves, DJe 18/12/2019) e no AgInt no REsp 1.819.068/SP (Rel. Min. Herman Benjamin, DJe 19/12/2019), além do REsp 1.849.545/SP (Rel. Min. Herman Benjamin, DJe 06/10/2020).
No entanto, em recente julgamento, a 18ª Câmara de Direito Público do TJSP entendeu pela inaplicabilidade do Tema 122 ao caso concreto, reconhecendo a ilegitimidade passiva do antigo proprietário.
O processo tratava de um contribuinte que comprovou ter alienado o imóvel desde 29/03/1999, afirmando inclusive que o adquirente foi o responsável por um parcelamento irregular do solo. Com base nessas circunstâncias, o Tribunal determinou o cancelamento da CDA utilizada para fundamentar a execução fiscal.
Segundo o relator, após a alienação, a posse foi efetivamente transferida ao comprador, que passou a administrar o imóvel de forma autônoma, sem qualquer vínculo com o antigo proprietário. Conforme os documentos apresentados, a transferência da posse ocorreu em março de 2000, e o fato gerador do IPTU discutido se deu apenas em 2022. Diante disso, ficou demonstrado que, à época do fato gerador, a agravante já não possuía nem posse nem qualquer poder relacionado à propriedade do bem, não podendo, portanto, ser responsabilizada pelo tributo.