A Solução de Consulta COSIT nº 61/2026 recolocou em pauta uma discussão relevante para empresas do setor imobiliário: os valores recebidos em decorrência do descumprimento contratual pelo locatário, especialmente nos casos de devolução do imóvel em condições diversas daquelas originalmente pactuadas, devem ou não ser tratados como receita tributável?
No entendimento da Receita Federal, tais quantias integram a receita bruta da locadora, por estarem diretamente relacionadas à sua atividade principal de locação de imóveis, ficando, assim, sujeitas à incidência de IRPJ, CSLL, PIS e COFINS.
A fundamentação adotada pelo Fisco parte de uma lógica econômica: ainda que os valores sejam qualificados contratualmente como indenização por danos materiais, a Receita entende que, na prática, há ingresso financeiro vinculado à atividade empresarial da locadora, o que seria suficiente para justificar sua tributação.
A solução de consulta também retoma entendimento segundo o qual, mesmo quando destinados à recomposição do imóvel, esses valores podem representar acréscimo patrimonial ou, ao menos, devem ser considerados no fluxo econômico da empresa. Esse raciocínio ganha ainda mais força, segundo a Receita, no regime do lucro presumido, em que custos e despesas já são absorvidos por percentuais prefixados.
O ponto central da controvérsia está justamente na qualificação desse ingresso como receita tributável. A tese defendida pela consulente era a de que se trataria de mera recomposição patrimonial, sem geração de riqueza nova, o que afastaria a incidência tributária à luz do conceito de acréscimo patrimonial previsto no art. 43 do CTN. A Receita Federal, contudo, adotou interpretação mais ampla, sustentando que a natureza jurídica da verba não decorre apenas da nomenclatura contratual, mas principalmente de seus efeitos econômicos, sobretudo quando vinculados à atividade-fim da pessoa jurídica.
Há, porém, um aspecto relevante que fragiliza a conclusão adotada: a ausência de análise concreta do instrumento contratual. O próprio ato reconhece que não foram apresentados contratos ou cláusulas específicas, o que impede avaliar, com segurança, se os valores pagos têm natureza indenizatória estrita ou se, em realidade, configuram contraprestação indireta relacionada à locação.
Esse ponto merece especial atenção, porque a redação contratual pode influenciar decisivamente a qualificação jurídica da verba. Em hipóteses nas quais o contrato demonstre, de forma clara, que o pagamento se destina exclusivamente ao reembolso ou à recomposição de perda efetiva, sem qualquer margem econômica para o locador, permanece espaço para discussão sobre a não incidência tributária.
Nesse contexto, segue em aberto uma questão relevante para o setor: seria possível afastar a tributação quando o contrato e os elementos probatórios evidenciarem que os valores recebidos não geram ganho econômico, limitando-se à recomposição de perdas efetivamente suportadas?
A depender da estrutura contratual adotada e da demonstração de neutralidade patrimonial, entendemos que há fundamentos para sustentar interpretação diversa da adotada pela Receita Federal, com a consequente exclusão desses valores da base de cálculo do Imposto de Renda e dos demais tributos incidentes sobre a receita bruta.